Teilverkauf Umkehrhypothek oder Teilverkauf – ein Vergleich

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58 Prozent der deutschen Senioren wohnen in der eigenen Immobilie. Was auf der einen Seite wie die Erfüllung eines Lebenstraumes aussieht, birgt auf der anderen Seite auch Probleme. Denn das eigene Haus bedeutet nicht nur Freiheit, sondern auch gebundenes Geld – Geld, das vielleicht an anderer Stelle gerade fehlt. Eine gute Alternative zum Verkauf ist der Teilverkauf.

Weiter zu Hause wohnen und die Immobilie zu Geld machen

Die bekanntesten Formen, um mit der eigenen Immobilie Geld zu verdienen, sind der Verkauf und die Vermietung. Beide erfordern jedoch auch den Auszug der Eigentümer. Das ist für die meisten Vertreterinnen und Vertreter der Generation 60+ unvorstellbar. Denn schließlich hat man ein Leben lang für die eigenen vier Wände gearbeitet und gespart – da zieht man nicht ohne Not aus.

Doch es gibt auch noch eine weitere Möglichkeit das ungenutzte Potenzial einer Immobilie zu heben, ohne das geliebte Zuhause zu verlassen: die Immobilienrente. Es gibt verschiedene Formen der Haus- und Wohnungs-Verrentung. Die meisten tragen schillernde Namen wie Sale and Lease Back, Verkauf mit Leibrente, Verkauf mit Nießbrauch, Umkehrhypothek oder auch Teilverkauf. Sie alle ermöglichen den Eigentümern, auch während oder nach Inanspruchnahme der Rente weiter in ihrer Immobilie zu wohnen. Die meisten dieser Varianten sehen gleich zu Beginn des Geschäfts einen vollständigen Verkauf der Immobilie vor, jedoch nicht alle. Zwei der oben genannten Formen der Hausverrentung kommen hier auf den Prüfstand: die Umkehrhypothek und der Teilverkauf. Was sind die Vorteile und Nachteile?

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Das Modell Umkehrhypothek: Pro und Contra

Die Lebenserwartung ist seit der Jahrtausendwende massiv gestiegen. Dieser erfreuliche Trend hat allerdings seine Schattenseite. Die Renten werden kleiner. Denn immer mehr Ruheständler bekommen Zahlung aus einem Topf, in den immer weniger Menschen einzahlen. Die Immobilienrente ist daher für viele Rentnerinnen und Rentner ein attraktives Modell, ihre monatlichen Einkünfte zu erhöhen oder durch eine Einmalzahlung aufzubessern. Die Umkehrhypothek ist ein Konzept, das drei Vorteile vereint: Man verfügt sofort über eine größere Menge Geld, man kann weiter in der Immobilie wohnen bleiben und hat keine monatlichen Ratenzahlungen. Das liegt daran, dass der aufgenommene Kredit nicht wie beim herkömmlichen Darlehen nach und nach abbezahlt wird und dadurch schrumpft, sondern sich stattdessen durch die Zinsen immer mehr aufsummiert und erst beim Gesamtverkauf der Immobilie "auf einen Schlag" abgelöst wird. Die Nachteile dieses Vorgehens: Weil sich die Zinsen immer mehr auftürmen, ist der Beleihungswert der Immobilie relativ niedrig. In der Regel rechnen Banken ein Drittel vom ermittelten Verkehrswert der Immobilie ab. Dieses Drittel plus laufende Zinsen über zehn oder 20 Jahre sprengen den Rahmen des erwartbaren Verkaufswertes aber immer noch. Daher reduziert sich die mögliche Kreditsumme im Vergleich zum Beleihungswert noch einmal erheblich. So kann es sein, dass die mögliche Summe, die bei einer Umkehrhypothek ausgezahlt werden kann, nicht über ein Viertel des ermittelten Objektwerts hinaus kommt. Weiterer Nachteil: Nach Ablauf der Hypothek bleibt den ursprünglichen Besitzern oder deren Erben vom Verkaufserlös nur ein kleiner Rest.

Das Modell Teilverkauf

Im Vergleich zur Umkehrhypothek funktioniert der Immobilien-Teilverkauf deutlich anders. Nach der Wertermittlung überlegt sich der Eigentümer, wie viel Geld ihm ausbezahlt werden soll – beim Teilverkauf sind das maximal 50 Prozent des Objektwertes, also wesentlich mehr als bei der Umkehrhypothek. Der Teilkäufer erwirbt den Immobilienanteil, der der gewünschten Geldsumme entspricht und wird dafür als stiller Teilhaber ins Grundbuch eingetragen. Der Teilverkäufer behält ein lebenslanges Nießbrauchrecht, das im zusätzlich zum reinen Wohnrecht auch Modernisierungen, Veränderungen oder auch die Vermietung erlaubt. Für die zur Verfügung gestellte Teilkaufsumme und das Nießbrauchrecht zahlt der Teilverkäufer ein monatliches Nutzungsentgelt. Das Teilverkaufs-Geschäft endet entweder mit dem Tod des Teilverkäufers oder mit dem vorzeitigen Komplettverkauf der Immobilie. In beiden Fällen wird diese verkauft und der Gesamterlös nach ihren Anteilen im Grundbuch geteilt. Anders als bei der Umkehrhypothek fällt beim Teilverkauf ein monatliches Nutzungsentgelt an, das allerdings nur in der Größenordnung einer Nebenkostenrate liegt. Die Deutsche Teilkauf GmbH bietet speziell der Generation 60+ dieses Modell zu fairen und transparenten Konditionen an. Das rund 30-köpfige Team in Düsseldorf und Köln berät bundesweit kostenlos und unverbindlich. Wer seine Rente aufbessern und gleichzeitig die eigene Immobilie unverändert nutzen möchte, sollte sich mit dem Verrentungsmodell Teilverkauf auseinandersetzen.